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学区房真的要凉凉了?

2020-05-15 11:14  来源:央财网  作者:赵晶 阅读: 151
距离西城区的学区房新政落地时间7月31日还有两个多月,西城几个热门片区的学区房挂牌量和交易量双双猛增。

学区房是很多老板姓不敢触碰的话题,真的是买不起啊!而不少的家长为了不让孩子输在起跑线上,愿意用尽所有财力去拼一套学区房了。而生活在北京,想拥有一套学区房,对工薪阶层来说那真的是难上加难了!

4月30日,北京市学区资源最丰富的西城区出台入学新规,主要有两点内容:

1、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。简单来说就是多校划片+“六年一学位”。

多校划片意味着一个小区对应多个学校,为了上某个名校而高价购买来的“对口”学区房变得不一定“对口”了,学区房可能会失去名校的高溢价;“六年一学位”则表示,一套房产在6年内,只能有1个直系子女就近在学区内入学(二胎除外)。两点内容都是为了给学区房热和择校热降温,避免炒作。

多校划片之后,北京的学区房会“凉凉”吗?以北京为标杆,全国的学区房是否会就此脱下疯狂的外衣?过去每次因为抢搭政策末班车都会造成需求的集中释放。这次也不例外。现在距离西城区的学区房新政落地时间7月31日还有两个多月,西城几个热门片区的学区房挂牌量和交易量双双猛增。

火到什么程度呢?据媒体报道,“五一”期间,宏庙小学对口小区丰汇园36小时就成交了3套千万元级的老破小学区房,最高单价超过25万元/平方米。业内人士透露,目前德胜、金融街等热门区域附近的一居室、小两居差不多都被买空了,市场上还没被定下来的大都是总价在1500万元以上的房子。

数据显示,近一周(5.1-5.8)北京西城区日均挂牌量环比4月增长400%。以对口宏庙小学的丰汇园小区为例,“五一”期间的新增挂牌量是4月全月的两倍以上,48平方米、50方米户型的成交热度明显上升。

虽交易活跃,不过,目前学区房价并未出现大涨。贝壳数据显示,5月4日,汇丰园小区48平方米的住宅成交价格较4月同户型、同装修的成交下降50万元。

北京的优质学区资源集中在东城、西城、海淀三个区域,西城是最后一个提出多校划片政策的区域

△图片来源:大伟看楼市

早在多年前,教育部就提出在“教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方”,积极稳妥采取多校划片,将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。

可见,多校划片应该以义务教育资源均衡化为基础,才能真正起到预期目的。目前北京各个名校的分校在各区域遍地开花,但其质量却良莠不齐,距离真正意义上的均衡还有很多路要走。

单看近期北京西城区的政策,张大伟指出,即便多校划片了,学区房还是学区房,其背后优质教育资源的溢价并没有消失,人们对学区房的需求也不会消失。所以认为新政之后学区房会“凉凉”,实是言之尚早。

一位网友指出,如果买北京东城区新鲜胡同的房子,“多校”划片无非就是史家、史家分校、和新鲜胡同小学,都是名校。但是如果把房子买在天通苑还能划到好学校么?

多校划片本身似乎也并没有带来学区房价的大降温。看看海淀区,当地规定2019年1月1日开始实施多校划片。但政策前后,海淀区学区房的价格并未出现明显波动。以过去中关村三小的对口小区蜂鸟家园为例,2020年3月该小区二手房的挂牌价与2018年学区房政策调整前并没有明显的变化,一居室的成交价在600-700万元左右。

新冠肺炎疫情还可能带来对学区房的额外需求。张大伟表示,从北京2014-2016年的新生儿数量来看,未来3年,北京将迎来“幼升小”的高峰,特别是在2022年。加之疫情影响导致留学或者选择国际学校的家庭减少,优质学区反而会更加炙手可热。

买学区房不只是个经济账

买学区房划算吗?认真考虑过买学区房的人可能都知道,学区房大多是老破小,没什么环境可言,水管、电路、马桶等配套也不太好使,居住体验很差。不少人买来甚至只是为了学区名额,并不真的居住。

从出租的角度来说,有关统计显示,一些老破小的租房收益率甚至不到1%,还不如把钱存银行。

这样看来,买一套动辄上千万的学区房似乎并不划算。但是学区房的价值并不完全是个经济问题,而是涉及到阶层变动等深层次的社会心理问题。

一直以来,买学区房有一条很清晰的逻辑链条。花几百、上千万买套老破小,孩子可以保证上对口的牛校小学,然后直升重点初中,大比例进入重点高中,之后是考入国内的重点大学或者出国留学。孩子有不小的几率能成为精英,走上人生巅峰。即便孩子没能成为顶尖精英人才,房子也没白买,一转手,还能赚个几百万。

当然,在目前的市场环境之下,卖掉学区房再大赚一笔的可能性不大,但对很多家有适龄孩子的家长来说,学区房是刚需,买了再转手也不太会亏本。

有人认为,学区房的焦虑主要集中在中产阶级身上。他们通过高考,从农村走到城市甚至是大都市,然后又通过奋斗买房、换房进入现在的阶层,每一次的变化都伴随巨大的焦虑和竞争。

一方面,路径依赖让他们希望孩子从源头上接受更好的教育,以复制他们曾经的奋斗路线和成功经验;另一方面,阶层变化向下容易向上难,想要让下一代过的比自己好,最直接可靠的方式就是投资教育。所以,有人将为学区房额外付出的溢价视为为打破阶层固化而交的“买路钱”。

房子能解决教育问题吗?

但从另一个角度来看,把教育和房子放在一起形成的学区房其实是教育走向公平的产物。但房子并不能解决教育的问题,单靠多校划片也很难真的给学区房降温。

大家都知道学区房的价值并不在于房子本身,而在于其所捆绑的户籍、教育资源、同学资源等一系列隐性价值。而多校划片并没有改变这种本质,而是增加了优质学区的竞争成本和风险。

真正能解决教育资源稀缺问题的,唯有教育公平性。有的地方采用统考制度,完全以分数说话,让孩子自行竞争。公平性确实得到了保证,但这种方式也存在过度强调应试教育,培养不出多能人才的问题。

有评论指出,让更多普通学校拥有更多更好的师资等资源才是根本。各区域学校教学水平差不多,才能真正让人放弃对牛校的追逐,才能真正淡化学区房的概念。

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(责编:赵晶)

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